Eigenmietwert-Abschaffung: Was sie für die Heizungssanierung bedeutet
Die eigene Immobilie ist mehr als nur ein Dach über dem Kopf. Sie ist Altersvorsorge, Sicherheitsgefühl und oft ein Lebensprojekt. Doch wer in der Schweiz Wohneigentum besitzt, kennt auch die steuerliche Besonderheit, die viele seit Jahren beschäftigt: den Eigenmietwert.
Mit der geplanten Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung steht nun eine der grössten steuerlichen Veränderungen für Hauseigentümer bevor. Und damit stellt sich eine entscheidende Frage: Was bedeutet das für geplante Sanierungen, insbesondere für Heizungsersatz und energetische Modernisierungen?
Rückblick: Warum der Eigenmietwert bisher relevant war
Bislang galt: Wer sein Eigenheim selbst bewohnt, versteuert einen fiktiven Mietwert als Einkommen. Gleichzeitig konnten jedoch Hypothekarzinsen sowie Unterhalts- und Renovationskosten steuerlich abgezogen werden.
Gerade bei grösseren Investitionen, etwa beim Ersatz einer Öl- oder Gasheizung durch eine Wärmepumpe, war dieser Abzug ein gewichtiger Faktor. Energetische Sanierungen konnten über mehrere Jahre steuerlich optimiert werden. Für viele Eigentümer war das ein willkommenes Instrument, um Investitionen wirtschaftlich attraktiver zu machen.
Die geplante Gesetzesänderung
Mit der Reform der Wohneigentumsbesteuerung hat die Schweizer Stimmbevölkerung im September 2025 einen grundlegenden Systemwechsel beschlossen: Der Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum wird abgeschafft. Gleichzeitig werden verschiedene Steuerabzüge eingeschränkt oder aufgehoben.
Der Bundesrat hat das Inkrafttreten der Reform auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis Ende 2028 gelten somit weiterhin die bisherigen Regelungen.
Doch die Reform bedeutet nicht nur Entlastung. Im Gegenzug zum Wegfall des Eigenmietwerts werden zentrale steuerliche Abzugsmöglichkeiten stark eingeschränkt. Dazu zählen insbesondere die Unterhaltskosten sowie der Schuldzinsabzug für selbstbewohntes Wohneigentum. Für Erstkäufer ist eine befristete Übergangslösung vorgesehen, bei der Schuldzinsen während einer gewissen Zeit noch teilweise geltend gemacht werden können.
Das verändert die Spielregeln fundamental.
Investitionen in folgende Bereiche werden künftig weniger stark von steuerlichen Überlegungen geprägt sein:
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Heizungsersatz
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Energetische Gesamtsanierungen
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Dämmmassnahmen
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Grössere Modernisierungen
Besonders wichtig: Auf Ebene der direkten Bundessteuer entfallen künftig auch die bisherigen Abzugsmöglichkeiten für viele Energie- und Umweltschutzmassnahmen. Kantone können jedoch eigene Regelungen vorsehen oder solche Abzüge weiterhin zulassen. Die konkreten Auswirkungen werden deshalb je nach Wohnkanton unterschiedlich ausfallen.
Was bedeutet das konkret für Heizungsersatz?
Eine Heizungssanierung ist heute mehr als nur Technik. Sie ist eine strategische Entscheidung:
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Reduktion der Betriebskosten
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Steigerung des Immobilienwerts
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Beitrag zur CO₂-Reduktion
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Unabhängigkeit von fossilen Energieträgern
Bislang konnten Investitionen in Wärmepumpen oder andere erneuerbare Systeme steuerlich wirksam geltend gemacht werden. Zukünftig wird die Wirtschaftlichkeit solcher Investitionen stärker anhand der tatsächlichen Einsparungen, möglicher Fördergelder und der langfristigen Entwicklung der Energiepreise beurteilt werden.
Anders gesagt: Die Bedeutung steuerlicher Vorteile nimmt ab, während die langfristigen Betriebskosten stärker in den Fokus rücken.
Übergangsphase: Jetzt handeln oder abwarten?
Für Eigentümer stellt sich aktuell eine strategische Frage:
Ist jetzt vor dem Inkrafttreten der Gesetzesänderung der richtige Zeitpunkt für eine Sanierung?
Wer ohnehin eine Heizungsmodernisierung plant, sollte die steuerliche Situation sorgfältig prüfen. Bis Ende 2028 bleibt ein Zeitfenster bestehen, in dem Investitionen grundsätzlich noch nach den heute geltenden Regeln beurteilt werden.
Gleichzeitig darf man nicht nur kurzfristig denken. Eine moderne, effiziente Heizung reduziert laufende Kosten über Jahrzehnte. Gerade Wärmepumpen bieten:
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Hohe Effizienz (SCOP-Werte deutlich über 4)
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Planungssicherheit bei Energiekosten
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Zukunftssicherheit im regulatorischen Umfeld
Auch Förderprogramme von Bund, Kantonen und Gemeinden bleiben weiterhin ein wichtiger Bestandteil der Investitionsrechnung.
Sicherheit und Verantwortung
Ein Eigenheim bedeutet Stabilität. Doch Stabilität entsteht nicht durch Stillstand.
Wer heute in seine Heiztechnik investiert, investiert in:
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Die eigene Unabhängigkeit
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Die Werthaltigkeit der Immobilie
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Eine nachhaltige Zukunft für kommende Generationen
Die steuerlichen Rahmenbedingungen verändern sich, aber das Bedürfnis nach einem sicheren, effizienten Zuhause bleibt.
Fazit: Die Steuer ändert sich, aber gute Entscheidungen bleiben
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist ein historischer Schritt. Für Eigentümer bedeutet das weniger laufende Steuerbelastung, aber auch weniger steuerliche Optimierungsmöglichkeiten bei Sanierungen.
Gerade deshalb gewinnt eine fundierte, ganzheitliche Betrachtung an Bedeutung. Heizungsersatz sollte nicht aus rein steuerlichen Motiven erfolgen, sondern aus Überzeugung, aus wirtschaftlicher Vernunft und aus Verantwortung.
Wer strategisch plant, Förderprogramme einbezieht und langfristige Energiekosten berücksichtigt, schafft nachhaltigen Mehrwert, unabhängig von steuerlichen Veränderungen.
Und manchmal ist genau das der Moment, in dem aus einer „Pflichtinvestition“ ein echtes Zukunftsprojekt wird.
